Island ist kein typischer Markt für Auslandsimmobilien. Wer hier ein Ferienhaus kaufen will, stößt schnell auf ein Geflecht aus Sonderregeln, Währungsrisiken und einer Nachfragesituation, die sich von der in Südeuropa fundamental unterscheidet. Gleichzeitig ist das Interesse unter deutschen Kaufinteressenten seit 2023 spürbar gestiegen. Günstige Langstreckenflüge, wachsender Tourismus im Norden der Insel und ein vergleichsweise transparentes Grundbuchsystem machen Island attraktiver als sein Ruf als Immobilienmarkt vermuten lässt.
Rechtslage für Nicht-EWR-Bürger und Deutsche als EU-Ausländer
Deutschland gehört zur Europäischen Union, nicht jedoch zum Europäischen Wirtschaftsraum im isländischen Sinne. Island ist EWR-Mitglied, aber kein EU-Mitglied. Für den Immobilienerwerb bedeutet das konkret: Deutsche Staatsangehörige gelten formal als Drittstaatsangehörige und benötigen seit der Neufassung des isländischen Grundstücksgesetzes von 2019 eine behördliche Genehmigung des Innenministeriums (Dómsmálaráðuneytið), wenn sie Grundeigentum erwerben wollen.
In der Praxis wird diese Genehmigung bei Ferienhäusern mit einer Nutzfläche unter 500 Quadratmetern nahezu routinemäßig erteilt, sofern keine landwirtschaftliche Fläche betroffen ist. Die Bearbeitungszeit beträgt typischerweise vier bis acht Wochen. Wer die Genehmigung beantragt, muss seinen Wohnsitz nachweisen, einen Kaufvertragsentwurf vorlegen und darlegen, zu welchem Zweck die Immobilie genutzt wird. Ein steuerregistrierter Anwalt in Island (lögmaður) ist dabei kein gesetzliches Muss, aber faktisch unverzichtbar.
Kaufnebenkosten: Was wirklich anfällt
Die isländische Grunderwerbsteuer (stimpilgjald) liegt bei 0,8 Prozent des Kaufpreises für Wohnimmobilien. Damit ist Island eines der günstigsten Länder Europas in diesem Punkt. Hinzu kommen die Eintragungsgebühr ins Grundbuch von rund 0,35 Prozent sowie Notarkosten, die in Island anders als in Deutschland nicht gesetzlich gedeckelt sind. Bei einem typischen Ferienhaus in Nordisland mit einem Kaufpreis von 35 bis 50 Millionen isländischen Kronen (ISK), was im Frühjahr 2026 etwa 230.000 bis 330.000 Euro entspricht, liegen die Gesamtnebenkosten inklusive Anwaltshonorar erfahrungsgemäß bei drei bis fünf Prozent des Kaufpreises.
Ein separater Posten, der häufig unterschätzt wird: die Energieversorgungsprüfung. Viele Ferienhäuser außerhalb größerer Ortschaften sind an geothermische Nahwärmenetze angeschlossen, deren Zustand und Anschlussgebühren vor dem Kauf geprüft werden sollten. Kosten für ausstehende Anschlussgebühren können bei älteren Objekten schnell 500.000 bis 1,2 Millionen ISK betragen und gehen im Zweifel auf den neuen Eigentümer über.
Standortanalyse: Warum Akureyri besonders interessant ist
Der Süden Islands rund um Reykjavik ist für viele deutsche Käufer preislich kaum noch zugänglich. Im Großraum der Hauptstadt lagen Quadratmeterpreise für Ferienhäuser im ersten Quartal 2026 bei durchschnittlich 620.000 bis 780.000 ISK. Anders sieht es im Norden aus. Akureyri, die mit rund 20.000 Einwohnern zweitgrößte Stadt Islands, liegt am Ende des Eyjafjörður und hat sich in den vergangenen Jahren zu einem eigenständigen Touristenzentrum entwickelt, das unabhängig von Reykjavik funktioniert.
Im Umkreis von 30 Kilometern um Akureyri finden sich Ferienhäuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 280.000 und 420.000 ISK, was einem erheblichen Abschlag gegenüber dem Süden entspricht. Gleichzeitig verfügt die Region über einen internationalen Flughafen mit Direktverbindungen nach Kopenhagen, eine ausgebaute Infrastruktur und eine ganzjährige Nachfrage durch Wintertourismus. Das Mietpotenzial über Plattformen wie Airbnb und Booking.com ist real: Gut ausgestattete Ferienhäuser in Fjordlage erzielen in der Hauptsaison 45.000 bis 80.000 ISK pro Nacht.
Finanzierung und Währungsrisiko nüchtern betrachtet
Isländische Banken vergeben Hypotheken an Ausländer grundsätzlich, allerdings unter deutlich restriktiveren Bedingungen als an Inländer. Eigenkapitalanforderungen von 40 Prozent sind Standard, Laufzeiten über 20 Jahre selten. Wer auf eine isländische Finanzierung setzt, sollte außerdem bedenken, dass Hypotheken in Island traditionell inflationsindexiert (verðtryggt lán) sein können. Das bedeutet, dass die Restschuld mit der Inflation steigt. Für einen deutschen Käufer, der Einnahmen in Euro und Kosten in ISK hat, entsteht daraus ein doppeltes Wechselkursrisiko.
Realistischer für deutsche Käufer ist eine Eigenkapitallösung oder die Beleihung von Bestandsimmobilien in Deutschland. Der Kurs des ISK gegenüber dem Euro schwankte zwischen Januar 2024 und März 2026 in einer Bandbreite von rund 14 Prozent. Wer einen Kaufpreis von 40 Millionen ISK zum falschen Zeitpunkt umrechnet, zahlt effektiv 35.000 Euro mehr oder weniger. Eine einfache Währungsabsicherung über sechs Monate bei einer deutschen Bank ist möglich, kostet aber je nach Laufzeit 0,8 bis 1,5 Prozent des gesicherten Betrags.
Steuerpflichten in Island und Deutschland
Wer ein Ferienhaus in Island besitzt und vermietet, wird in Island einkommenssteuerpflichtig auf die erzielten Mieteinnahmen. Der isländische Einkommensteuersatz für Nicht-Ansässige auf Mieteinkünfte liegt bei 20 Prozent. Gleichzeitig besteht mit Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen, sodass die in Island gezahlte Steuer auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden kann, die Einkünfte in Deutschland aber dennoch dem Progressionsvorbehalt unterliegen.
Die isländische Gemeindesteuer (fasteignagjald) ist eine jährliche Grundsteuer, die je nach Gemeinde zwischen 0,3 und 0,5 Prozent des behördlichen Schätzwerts (fasteignamat) beträgt. Bei einem Haus mit einem Schätzwert von 30 Millionen ISK entspricht das einer Jahresbelastung von 90.000 bis 150.000 ISK, also grob 600 bis 1.000 Euro.
Praktische Checkliste vor dem Kauf
- Genehmigungsverfahren: Anwalt beauftragen, Antrag beim Innenministerium stellen, Vorlaufzeit von mindestens zwei Monaten einplanen
- Grundbuchauszug (þinglýsingarskírteinn): Auf Belastungen, Dienstbarkeiten und ausstehende Forderungen prüfen
- Energieanschluss: Geothermischen Versorgungsvertrag und eventuelle Rückstände beim Betreiber anfragen
- Baurecht: Nutzungswidmung prüfen, da viele Ferienhäuser nur als Freizeitobjekte (frístundahús) gewidmet sind und nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden dürfen
- Währungsabsicherung: Kaufpreis frühzeitig fixieren oder Forward-Kontrakt abschließen
- Steuerberater: Deutschen Steuerberater mit Auslandserfahrung hinzuziehen, um Progressionsvorbehalt und Abkommensfragen zu klären
Island bleibt ein Nischenmarkt für deutschsprachige Immobilienkäufer. Wer aber die rechtlichen Hürden kennt, realistische Zahlen zu Nebenkosten und Steuern hat und bewusst auf Standorte abseits des überteuerten Hauptstadtraums setzt, findet hier einen Markt mit stabilen Fundamentaldaten, echter Naturlage und nachgewiesenem Mietpotenzial.
