Es passiert häufiger, als viele denken. In Hamburg sterben jährlich mehrere Tausend Menschen allein in ihrer Wohnung, oft unbemerkt über Tage oder Wochen. Für Vermieter und Eigentümer beginnt in diesem Moment eine Abfolge von Aufgaben, die sie selten kennen und auf die sie kaum vorbereitet sind. Wer hier zögert oder falsch handelt, riskiert finanzielle Schäden, rechtliche Probleme und im schlimmsten Fall gesundheitliche Gefahren für Nachmieter.
Erste Stunden: Was sofort zu tun ist
Sobald ein Todesfall in einer Mietwohnung bekannt wird, gilt eine klare Reihenfolge. Zuerst alarmiert man den Notruf unter 112, auch wenn offensichtlich ist, dass die Person bereits verstorben ist. Ein Arzt muss den Tod amtlich feststellen und einen Totenschein ausstellen. Ohne dieses Dokument läuft nichts weiter.
Die Polizei sichert die Wohnung und klärt, ob ein natürlicher Tod vorliegt. Vermieter dürfen die Wohnung in dieser Phase nicht betreten, geschweige denn Gegenstände entfernen. Das Hausrecht liegt zunächst bei den Ermittlungsbehörden. Wer hier eigenmächtig handelt, macht sich strafbar.
Parallel sollte der Vermieter versuchen, Angehörige zu erreichen. Die Kontaktdaten aus dem Mietvertrag sind ein erster Anhaltspunkt, aber nicht immer aktuell. Falls keine Angehörigen ermittelbar sind, bestellt das zuständige Amtsgericht einen Nachlasspfleger. In Hamburg ist das je nach Bezirk das Amtsgericht Hamburg-Mitte, Hamburg-Altona oder eines der anderen sechs Standorte.
Rechtslage: Mietvertrag, Kündigung und Haftung
Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Er geht auf die Erben über, sofern diese nicht innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalles außerordentlich kündigen. Das regelt Paragraph 564 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Erben, die die Wohnung nicht übernehmen wollen, müssen also aktiv handeln.
Vermieter können ihrerseits ebenfalls außerordentlich kündigen, wenn kein Erbe bekannt ist oder keiner in die Wohnung einziehen wird. Die Frist beträgt auch hier einen Monat. Achtung: Solange der Nachlass nicht geregelt ist, bleibt der Vermieter auf möglichen Kosten sitzen, sofern keine ausreichende Mietkaution vorhanden ist oder die Haftpflichtversicherung des Mieters nicht greift.
Die Kaution darf der Vermieter nicht sofort einbehalten. Sie wird nach ordnungsgemäßer Abrechnung mit etwaigen Schäden verrechnet. Reinigungskosten, die durch einen längeren unentdeckten Todesfall entstehen, gelten dabei in der Regel als außergewöhnliche Schäden und können aus der Kaution beglichen werden, soweit diese ausreicht.
Hygienische Gefahren und professionelle Reinigung
Liegt ein Mensch mehrere Tage oder länger unentdeckt in einer Wohnung, entstehen erhebliche biologische Kontaminationen. Verwesungsflüssigkeiten durchdringen Böden, Tapeten und Mauerwerk. Keime wie Clostridien oder Hepatitis-B-Viren können über Wochen infektiös bleiben. Eine normale Gebäudereinigung reicht hier nicht aus.
Professionelle Tatort- und Sonderreiniger sind auf genau diese Situationen spezialisiert. Sie arbeiten mit Schutzausrüstung der höchsten Klasse, verwenden Desinfektionsmittel nach DGHM-Liste und entsorgen kontaminiertes Material als Sonderabfall nach den Vorgaben der Abfallverzeichnis-Verordnung. Wer etwa für den Hamburger Süden einen solchen Dienst sucht, findet mit der Tatortreinigung in Hamburg-Bergedorf einen regional tätigen Anbieter, der auch kurzfristig beauftragt werden kann.
Die Kosten für eine solche Reinigung variieren stark. Einfachere Fälle mit kurzer Liegezeit kosten erfahrungsgemäß zwischen 800 und 2.500 Euro. Bei längerer Liegedauer, großen Wohnflächen oder notwendigem Bodenbelagsaustausch können Rechnungen von 8.000 Euro und mehr entstehen. Diese Kosten sind in der Regel steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird.
Versicherungen: Was übernimmt wer?
Viele Vermieter gehen davon aus, dass ihre Gebäudeversicherung greift. Das ist nur bedingt richtig. Standardpolicen decken Reinigungskosten nach einem Todesfall meist nicht ab. Wer seinen Vertrag nicht kennt, sollte ihn jetzt prüfen.
Relevant sind folgende Versicherungsarten:
- Privathaftpflicht des Verstorbenen: Falls der Todesfall auf ein Verschulden zurückzuführen ist oder Dritte beteiligt waren, kann diese Police greifen.
- Hausratversicherung des Verstorbenen: Deckt keine Reinigungskosten, aber möglicherweise den Abtransport von Inventar.
- Vermieter-Rechtsschutz: Sinnvoll bei Erbstreitigkeiten oder wenn Angehörige die Wohnungsräumung verzögern.
- Sonderschadenversicherung für Vermieter: Einige Anbieter am deutschen Markt haben ab 2024 entsprechende Zusatzbausteine für Extremschäden eingeführt.
Wohnungsräumung und Nachlass
Ist der Todesfall abgeschlossen und die Reinigung erledigt, steht oft noch die Räumung an. Persönliche Gegenstände des Mieters gehören zum Nachlass und dürfen nicht einfach entsorgt werden. Der Vermieter muss Erben oder den Nachlasspfleger kontaktieren und eine Frist zur Abholung setzen.
Reagiert niemand innerhalb einer angemessenen Frist, typischerweise zwei bis vier Wochen, kann der Vermieter die Gegenstände einlagern oder nach richterlichem Beschluss entfernen lassen. Einfach wegwerfen ist keine Option, auch nicht bei offensichtlich wertlosem Inventar.
In Hamburg hat sich bewährt, alle Schritte schriftlich zu dokumentieren: Fotos der Wohnung, Kostenbelege, Korrespondenz mit Angehörigen und Behörden. Diese Unterlagen sind wichtig, wenn später Kosten aus der Kaution geltend gemacht oder gegenüber Erben durchgesetzt werden sollen.
Psychische Belastung nicht unterschätzen
Vermieter, die selbst die Wohnung aufgefunden haben oder bei der Erstbesichtigung nach dem Todesfall dabei waren, stehen unter erheblichem psychischen Druck. Das wird in der Praxis regelmäßig unterschätzt. Die Berufsgenossenschaft und die Bundeszentrale für gesundheitliche Aufklärung bieten kostenlose Beratungsangebote für genau solche Situationen.
Wer eine Hausverwaltung beschäftigt, sollte diese unmittelbar einschalten. Erfahrene Verwaltungen kennen die Abläufe, haben Kontakte zu Fachfirmen und entlasten den Eigentümer in einer ohnehin belastenden Situation. Wer seine Immobilien selbst verwaltet, tut gut daran, sich spätestens jetzt einen Notfallplan zurechtzulegen, bevor der Fall eintritt.
Ein Todesfall in der Mietwohnung ist kein alltägliches Ereignis, aber auch keine Ausnahme mehr. Wer als Eigentümer die rechtlichen Grundlagen kennt, die richtigen Fachleute kennt und dokumentiert handelt, schützt sich selbst und handelt gegenüber allen Beteiligten korrekt.
